TEMA 6. ACCIÓN ADMINISTRATIVA EN RELACIÓN CON LA VIVIENDA.
COMPETENCIAS DE LA XUNTA DE GALICIA. EL INSTITUTO GALLEGO DE LA VIVIENDA Y SUELO. NORMATIVA AUTONÓMICA EN MATERIA DE VIVIENDA LA ACCIÓN ADMINISTRATIVA EN RELACION CON LA VIVIENDA
Se define “Vivienda” como toda edificación permanente habitable cuyo destino principal sea satisfacer la necesidad de residencia, sea habitual o no, de las personas físicas.
El derecho a la vivienda es Principio rector de la política social y económica en virtud del cual se establece para los poderes públicos la obligación de promover las condiciones necesarias y de establecer las normas pertinentes para que todos los españoles puedan disfrutar de una vivienda digna y adecuada, así como de regular la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.
El derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada es reconocido con rango constitucional en el artículo 47 de la vigente Constitución de 1978,.a nivel internacional, la Declaración Universal de Derechos Humanos de Naciones Unidas en su artículo 25 sitúa la vivienda como objeto de un derecho fundamental de las personas, tan elemental y básico como el alimento, el vestido o la asistencia médica.
Su regulación, en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Galicia, a tenor de lo establecido en el artículo 27 del Estatuto de autonomía para Galicia, es una competencia exclusiva de aquella.
El artículo 47 CE dice que: Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.
La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.
La acción administrativa en materia de vivienda se había limitado durante mucho tiempo al aspecto meramente policial por razones de sanidad, seguridad y urbanismo. En los últimos años se han dictado múltiples normas con incidencia en materia de vivienda tanto a nivel estatal como autonómico, puesto que ha sido en épocas más recientes cuando se empieza a manifestar la gravedad del problema social de la vivienda. Podemos diferenciar dos etapas distintas con problemáticas diferentes en relación con la vivienda. La primera hasta finales de 2007 o principios de 2008, en la que el problema consistía en el crecimiento cuantitativo del número de viviendas desacompasado al de la población y por la concentración de grandes núcleos de convivencia humana alrededor de los centros urbanos e industriales en virtud del fenómeno sociológico de las migraciones interiores. Y la segunda etapa desde 2008, momento en el que se produjo el estallido de la burbuja inmobiliaria, con la correspondiente crisis inmobiliaria, que supuso entre otras cosas una caída brusca del precio de la vivienda en España, escasez de créditos, etc que, evidenciarían el deterioro de expectativas inmobiliarias y de la industria de la construcción en España, todo ello en el marco de una crisis económica a nivel mundial.
La problemática actual de la vivienda reclama, así, una intensa acción administrativa. Una de las más recientes ha sido la de intentar fomentar el alquiler de vivienda frente la compraventa de la misma mediante la Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de 1viviendas Ley 4/2013, de 4 de junio. El mercado inmobiliario español se caracteriza por una alta tasa de propiedad y un débil mercado del alquiler. En España, el porcentaje de población que habita en una vivienda en alquiler es muy bajo, frente a la media de la Unión Europea. Esto le sitúa como el país europeo con mayor índice de vivienda por cada 1.000 habitantes y también como uno de los que posee menor parque de viviendas en alquiler.
En el marco económico actual, las implicaciones negativas que tiene esta característica del mercado de la vivienda sobre la economía y la sociedad españolas son patentes y afectan, tanto a la movilidad de los trabajadores como a la existencia de un elevado número de viviendas en propiedad, vacías y sin ningún uso.
El objetivo fundamental de la ley 4/2013 es flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio
Tal objetivo se busca mediante la modificación de un conjunto de preceptos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que supone la actuación sobre los siguientes aspectos fundamentales:
- El régimen jurídico aplicable, reforzando la libertad de pactos y dando prioridad a la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la Ley.
- La duración del arrendamiento, reduciéndose de cinco a tres años ( hoy con la nueva legislación vuelve a ser de 5 años) la prórroga obligatoria, con objeto de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad. De esta forma, arrendadores y arrendatarios podrán adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales. En la actualidad con la reforma introducida por el Real Decreto ley 7/2019, de 1 de marzo, se vuelve a establecer en 5 años la prórroga obligatoria, si el arrendador es persona física y siete años si el que arrienda es una persona jurídica, por lo que se refiere a la prórroga tácita, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.
-La recuperación del inmueble por el arrendador, para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos, que requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, pero ello ha de constar en el contrato inicial.
- La previsión de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento,una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Se reconoce la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización para el caso de desistimiento.
LEGISLACIÓN COVID-19, como consecuencia de la declaración de pandemia el pasado 11 de marzo de 2020, por la OMS, se han aprobado diversos Reales Decretos , en materia de vivienda, destinados a adaptar los alquileres a la situación de crisis y la consiguiente pérdida de poder adquisitivo de muchas familias españolas, como por ej.
El Real Decreto-ley 26/2020, de 7 de julio, de medidas de reactivación económica para hacer frente al impacto del COVID-19 en los ámbitos de transportes y vivienda.
Como novedad en la materia, hay que mencionar el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Que modifica sustancialmente la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, sobre todo en lo que al alquiler de vivienda refiere. Esta ley nace con el objetivo de afrontar retos importantes en materia de vivienda que, en la actualidad, se ligan de manera especial a la dificultad del acceso a la misma en régimen de alquiler.
Considera que la reforma es urgente por varios motivos:
– el elevado porcentaje de ingresos que muchos hogares españoles dedican al pago del alquiler;
-el incremento en un 15% de los precios en los últimos tres años
-el fenómeno del creciente incremento del alquiler turístico de vivienda a través de plataformas, webs o aplicaciones, vía Internet
–la escasez del parque de vivienda social, que en España ofrece cobertura a menos del 2,5% de los hogares, fruto de que las políticas públicas se han orientado hacia modelos de vivienda protegida en régimen de propiedad;
–el aumento en el número de desahucios vinculados a contratos de alquiler frente a la reducción progresiva de los lanzamientos derivados de ejecuciones hipotecarias;
– y la falta de coordinación entre las decisiones judiciales y las acciones de los servicios sociales en los procedimientos de desahucio de la vivienda habitual cuando afecta a hogares especialmente vulnerables.
Las reformas introducidas por esta Ley son :
- Sigue manteniéndose la regla general de que estos arrendamientos, se regularán por la voluntad de las partes que se encuentra modelada por las normas imperativas del título I y IV de la LAU, y también del título II, dedicado a los arrendamientos de vivienda, donde existe una buena cantidad de disposiciones imperativas. La excepción recogida en esta ley, para las viviendas de gran tamaño, en las que prima más la voluntad de los partes ya que, solo de modo supletorio se aplica el título segundo de esta ley.
-Ya estaba excluida de la LAU, la cesión temporal de uso de una vivienda amueblada y preparada para su uso, comercializada en canales turísticos. Ahora se extiende también a cualquier otro medio de comercialización o promoción, si está sometida a la normativa sectorial turística.
-El RDLey 7/2019 lamina las referencias a las ventajas derivadas de la inscripción de los arrendamientos urbanos, muchas de ellas introducidas en la reforma de 2013
-Se mantiene el principio de que la duración será acordada por las partes, pero, mientras que hasta ahora el arrendatario podía imponer una duración mínima de tres años por la vía de prórrogas anuales, ahora se extiende esa posible duración mínima impuesta por el arrendatario a los cinco años, en caso de que el arrendador sea persona física, y a los siete años si el que arrienda es una persona jurídica, cualquiera que sea la forma de esta persona jurídica.
-Se mantiene la excepción de que el arrendador necesite la vivienda para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, pasado el primer año del contrato, pero ello ha de constar en el contrato inicial. Ahora bien, si no la ocupa en tres meses, salvo circunstancias de fuerza mayor, el arrendatario podrá exigir ser repuesto en la vivienda por cinco años o indemnizado.
-Subrogación. Adquirente que reúne los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.: quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco (o siete) primeros años de vigencia del contrato, En los contratos de más duración, si el nuevo propietario no quiere continuar hasta el final, el arrendador estará obligado a indemnizar al arrendatario con un mes de renta por año que falte.
Adquirente que no reúne esos requisitos: quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada.
- En cuanto a la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización. Se aplica a todos los arrendamientos de vivienda -y no sólo a los de renta reducida. El límite afecta a toda la duración del contrato y no sólo a los 5 ó 7 años iniciales.
- Derecho de adquisición preferente. En caso de que el arrendador se desprenda de golpe de todos sus viviendas o locales en el inmueble o en el caso en que todos los propietarios del inmueble en su conjunto con varias viviendas lo vendan, no existe derecho de adquisición preferente para el arrendatario. Esto no ha cambiado.
Sin embargo, ahora se abre la posibilidad de que la legislación sobre vivienda pueda establecer un derecho de tanteo y retracto respecto de la totalidad del inmueble en favor del órgano que designe la administración competente en materia de vivienda. Se aplicaría lo dispuesto en el propio artículo 25 a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos.
Otro ejemplo de acción administrativa en materia de vivienda es la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Esta Ley, según su Artículo 2) tiene por objeto regular las condiciones básicas que garanticen un desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio urbano, mediante el impulso y el fomento de las actuaciones que conduzcan a la rehabilitación de los edificios y a la regeneración y renovación de los tejidos urbanos existentes, cuando sean necesarias para asegurar a los ciudadanos una adecuada calidad de vida y la efectividad de su derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Esta ley fue derogada parcialmente por el R.D. Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana
Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016. Las ayudas previstas en el presente Plan Estatal consisten en subsidiaciones de préstamos convenidos y subvenciones orientadas a fomentar el acceso a la vivienda en régimen de alquiler a sectores con dificultades económicas, al fomento de un parque público de vivienda de alquiler, a la rehabilitación de edificios y la regeneración y renovación de zonas urbanas, a la implantación del informe de evaluación de edificios y al fomento de ciudades sostenibles y competitivas. La concesión de las ayudas se regirá por lo dispuesto en este real decreto y en las disposiciones que puedan dictarse en su desarrollo o ejecución, así como por lo establecido en la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones, en el Reglamento que la desarrolla, y en la normativa autonómica que, en cada caso, resulte de aplicación. Artículo 2 del RD 233/2013 enumera las actuaciones y situaciones subvencionables. Resultarán subvencionables las actuaciones que se enmarquen en alguno de los programas en que se estructura el Plan, relacionados a continuación, siempre que cumplan los requisitos que se exigen para cada uno de ellos, y dentro de las disponibilidades presupuestarias existentes:
1. Programa de subsidiación de préstamos convenidos.
2. Programa de ayuda al alquiler de vivienda.
3.Programa de fomento del parque público de vivienda en alquiler.
4. Programa de fomento de la rehabilitación edificatoria.
5. Programa de fomento de la regeneración y renovación urbanas.
6. Programa de apoyo a la implantación del informe de evaluación de los edificios.
7. Programa para el fomento de ciudades sostenibles y competitivas.
8. Programa de apoyo a la implantación y gestión del Plan.
Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2022-2025.Algunos de sus programas de este Plan Estatal de Vivienda 2022-2025 son:
- Ayuda al alquiler de vivienda.
- Ayudas a los jóvenes.Bono alquiler jovenes
- Fomento de viviendas para personas mayores y personas con discapacidad.
- Fomento de la mejora de la eficiencia energética y sostenibilidad.
- Ayudas a personas en situación de desahucio.
O 22 de xaneiro de 2021 asinouse o Pacto de vivenda de Galicia 2021-2025: Plan galego de rehabilitación, alugamento e mellora de acceso á vivienda.
COMPETENCIAS DE LA XUNTA DE GALICIA
La Constitución Española de 1978 (CE) regula entre los principios rectores de la política social y económica el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, disponiendo a la vez que los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo ese derecho (artículo 47).
La Comunidad Autónoma de Galicia (CAG) dispone de una inequívoca competencia para diseñar y poner en práctica una política propia en materia de vivienda. Así lo contempla el Estatuto de Autonomía para Galicia (EAG), al establecer en su artículo 27.3 la competencia exclusiva sobre la materia.
En materia de vivienda a la CAG le corresponde, de acuerdo con los artículos 149.1.3 CE y 27.3 EAG, una competencia exclusiva en la materia de vivienda, en general, y de vivienda rural, en particular. El EAG le atribuye una competencia exclusiva en materia de Patrimonio Arquitectónico (art. 27.18 del EAG) y el artículo 27.29 del EAG en lo que se refería a las desaparecidas Cámaras de Propiedad Urbana (antes Cámaras Oficiales de la Propiedad
Urbana).
Actualmente la materia de vivienda se ha atribuido por el Decreto 316/2009, de 4 de junio, al Instituto Gallego de la Vivienda y el Suelo (“D.O.G.” núm.112, 10 de junio de 2009), que según el artículo 3 es un organismo autónomo (creado por la Ley 3/1998, de 27 de abril,) adscrito a la Consellería de Medio Ambiente, Territorio e VIVENDA. HOY CONSELLERÍA DE MEDIO AMBIENTE , TERRITORIO Y VIVIENDA.
EL INSTITUTO GALLEGO DE VIVIENDA Y SUELO.
Los esfuerzos relativos a promociones, equipamiento y ordenación del suelo, vivienda y urbanismo requieren una acción pública, ágil y eficaz. Para resolver los problemas que originan las necesidades de vivienda y de suelo los poderes públicos han de emprender actividades que exigen trámites rápidos y soluciones urgentes, adecuadas, además, a los problemas que por su naturaleza ocasiona el sector en que se desarrolla. Para llevar a cabo una política de tales características es necesario crear órganos e instrumentos que, por su naturaleza, tengan capacidad económica y funcional para intervenir en los procesos de promoción y de equipamiento de la vivienda y suelo. Se crea por lo tanto el IGVS como un Organismo Autónomo, de carácter comercial y financiero como más adecuado a las circunstancias de Galicia.
Artículo 2 de la ley 3/1988
El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo tiene personalidad jurídica y patrimonio propios, goza de autonomía administrativa y económica y de plena capacidad de obrar con los instrumentos del Derecho Público y Privado propios de su naturaleza, para el cumplimiento de sus finalidades. Por ello, podrá adquirir, vender, poseer, reivindicar, permutar, ceder gratuitamente o mediante precio, arrendar y administrar su patrimonio. Asimismo, podrá constituir, modificar, posponer y cancelar hipotecas y demás derechos reales; conceder subvenciones, créditos, subsidios, empréstitos; celebrar contratos; establecer y explotar obras y servicios; obligarse; interponer los recursos establecidos y ejercer las acciones previstas por las leyes.
Artículo 3
Corresponde al Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo la realización de la política de suelo y vivienda de la Xunta de Galicia, a fin de garantizar los derechos constitucionales a una vivienda digna y adecuada, especialmente para los sectores con menos capacidad económica, y a una utilización del suelo de acuerdo con el interés general, erradicando la especulación y actuando como elemento de regulación del mercado inmobiliario y de mejora de la calidad ambiental. Asimismo, le corresponde el ejercicio de las funciones ejecutivas de las competencias indicadas, en relación con estas materias, en los términos establecidos en esta Ley.
Artículo 4
1. Son funciones del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo:
a) Elaborar y proponer a la HOY denominada CONSELLERÍA DE MEDIO AMBIENTE , TERRITORIO Y VIVIENDA, los planes y programas en materia de vivienda y suelo.
b) La promoción y gestión de los planes y programas indicados, aprobados por la Consejería de Ordenación del Territorio y Obras Públicas.
c) Proponer la elaboración de disposiciones para el establecimiento, desarrollo y gestión de la política de vivienda y suelo. D 108/2012, 29 marzo, por el que se regula el Registro de Demandantes de Suelo Empresarial de Promoción Pública de la Comunidad Autónoma de Galicia («D.O.G.» 11 abril).
d) La realización de estudios sobre oferta y demanda de viviendas y suelo, estado del parque inmobiliario y residencial, patrimonio urbano y rural y, en general, cuantos estudios y análisis sean necesarios para el establecimiento de la política de vivienda y suelo, en colaboración con la HOY CONSELLERÍA DE MEDIO AMBIENTE , TERRITORIO Y VIVIENDA.
e) La redacción y gestión de planes y proyectos técnicos urbanísticos que se
desarrollen directamente por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo o con su cooperación mediante cualquiera de los sistemas previstos en la legislación sobre urbanismo aplicable a Galicia. Esta actividad urbanística podrá comprender tanto la promoción del suelo y la renovación o remodelación urbana como la realización de obras de infraestructura y de dotación de servicios.
f) La adquisición del suelo por cualquier título, incluso por expropiación forzosa, de los terrenos destinados a la formación de reservas de suelo, preparación de solares, dotaciones y equipamiento, fomento de la vivienda o cualesquiera otras finalidades análogas de carácter urbanístico, así como para constituir reservas de terrenos para el desarrollo y gestión de la política de vivienda.
g) La promoción pública de viviendas de protección oficial y sus edificaciones complementarias y equipamientos; la redacción y supervisión de proyectos de viviendas de promoción pública; la adquisición de viviendas en proyecto, en ejecución o finalizadas y la rehabilitación pública de viviendas y equipamientos, así como la aplicación de su régimen de uso, conservación y aprovechamiento.
h) La administración, gestión, conservación y disposición de su patrimonio de suelo, viviendas, locales de negocio, edificaciones complementarias y terrenos de su propiedad, urbanizados o no, en los términos señalados en el artículo 2.º de esta Ley. A tal efecto, los bienes que constituyen el patrimonio del Instituto como consecuencia del cumplimiento de sus funciones no quedarán incorporados a su patrimonio inmovilizado, sino que se adscribirán al mismo con el propósito de devolverlos al tráfico jurídico, independientemente de su cuantía.
i) El arrendamiento de bienes muebles e inmuebles.
l) La constitución de un parque público de vivienda en el ámbito de la
Comunidad Autónoma, inventariados y debidamente catalogados los módulos y calidades.
ll) (sic) Preparar y proponer los planes plurianuales de vivienda. Una vez aprobados por el Consejo de la Xunta serán remitidos al Parlamento a los efectos previstos en el artículo 142.1 del Reglamento. Las previsiones para la vivienda urbana se referirán a la rehabilitación del parque, la recuperación y protección de los casos históricos y el nuevo crecimiento; establecerá previsiones para la vivienda rural, en colaboración con las Entidades locales, teniendo en cuenta las necesidades existentes.
m) El fomento de la adquisición de suelo y su urbanización, de la construcción de viviendas de protección oficial, así como de la rehabilitación y construcción de todo tipo de viviendas, y el impulso del régimen de alquiler.
n) El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo podrá proceder a la revisión de la adjudicación de las viviendas que, por el falseamiento de datos, hayan sido concedidas o a las que se haya otorgado cualquier beneficio.
ñ) La administración y gestión directa, o mediante conciertos, de las finanzas legalmente establecidas en los supuestos de arrendamiento de viviendas y locales de negocio y contratos de suministro.
o) El fomento de la mejora y rehabilitación de la vivienda rural.
p) El fomento y promoción de cooperativas para la construcción de viviendas.
q) La gestión de todos los derechos y obligaciones que por subrogación en las funciones del Instituto para la Promoción Pública de la Vivienda se adscriban a su patrimonio y aquellas que se le encomienden reglamentariamente.
r) La obtención de reservas de suelo para uso público y social. A tal efecto se podrán establecer convenios o instrumentos jurídicos análogos con las Entidades locales y particulares. Dichos convenios habrán de contener las previsiones urbanísticas de los terrenos a adquirir y los recursos a destinar por el Instituto a tal fin, y el compromiso de la Corporación respectiva a hacerlos efectivos a través de los procedimientos establecidos.
s) El estudio de nuevas tecnologías aplicadas a la construcción de viviendas, así como la inspección y el control de calidad de la edificación
2. El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo gozará de la potestad de expropiación forzosa. La aprobación de los planes y programas a que hace referencia la presente Ley, cualquiera que fuese la fórmula de ejecución, llevara implícita la declaración de utilidad pública de las obras y la necesidad de ocupación de los terrenos y edificios correspondientes a los fines de expropiación o imposición de servidumbre.
Artículo 5.
Para el adecuado ejercicio de sus funciones, el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo podrá, de acuerdo con la legislación autonómica aplicable:
a) Suscribir convenios de promoción y gestión con otros Organismos y Entidades,en especial con las Corporaciones Locales.
b) Desarrollar las funciones que tiene atribuidas directamente, o por órgano u órganos existentes, o las que al efecto se pueden crear.
c) Formar consorcios con toda clase de Entidades públicas para el desarrollo de los fines propios de la gestión y ejecución de actividades urbanísticas.
d) Constituir y participar en Asociaciones, Sociedades, Empresas y Consorcios, por sí mismo o en colaboración con Corporaciones Locales, con otros Entes públicos o de iniciativa privada para el desarrollo de sus fines.
e) Participar en Entidades urbanísticas colaboradoras.
Artículo 6
Será competencia del Consejo de la Xunta:
a) Autorizar las transmisiones de terrenos a título gratuito que proyecte efectuar el Instituto en favor de Entidades públicas, cuyo objeto sea el establecimiento de servicios públicos o la creación de dotaciones y equipamientos.
b) Autorizar la constitución de Gerencias y la creación de Consorcios y Sociedades Anónimas y la integración o participación del Instituto en las ya constituidas.
c) Dictar las normas adecuadas para el ejercicio del control de carácter económico financiero y de eficacia del mismo.
Artículo 7
El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo tendrá la siguiente estructura orgánica:
1. El Consejo del Instituto.
2. El Presidente.
3. El Director general.
El Decreto 97/2014, 24 julio, por el que se establece la estructura orgánica del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo («D.O.G.» 5 agosto).
Artículo 8
1. El Consello del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo ostenta las más amplias facultades de dirección, actuación y gestión del mismo.
2. El Consello tendrá como funciones elaborar los planes y programas del Organismo, sus presupuestos, la Memoria de actividades y las cuestiones que por su importancia o trascendencia le someta el Presidente.
Artículo 9
1. El Consejo del Instituto está constituido por:
a) El Presidente, que será el Consejero de Ordenación del Territorio y Obras
Públicas.
b) El Vicepresidente, que será el Director general competente en materia de
vivienda.
c) Los Vocales, que serán:
Dos Vocales designados por la Consejería de Ordenación del Territorio y Obras Públicas.
Un Director general representante de la Consejería de la Presidencia y
Administración Pública.
El Director general del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.
d) El Secretario, que será nombrado por el Consejo a propuesta del Director
general del Instituto.
2. Reglamentariamente se determinarán los mecanismos para asegurar la participación de los Ayuntamientos de la Comunidad Autónoma y las tareas del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.
Artículo 10
El Presidente del Instituto será el Consejero de Ordenación del Territorio y Obras Públicas, quien ostentará la representación oficial del mismo, y tendrá las demás facultades que reglamentariamente le sean atribuidas.
Artículo 11
Al Director general del Instituto, que será nombrado por el Consello de la Xunta de Galicia a propuesta del Consejero de Ordenación del Territorio y Obras Públicas, le corresponderán las siguientes funciones:
a) Dirigir y coordinar las actuaciones de las unidades que integran el Instituto.
b) Formular el anteproyecto de presupuestos del Organismo, así como rendir las cuentas correspondientes.
c) Cuantas facultades le delegue el Presidente del Instituto o le sean
encomendadas por el Consejo.
d) Presentar la Memoria anual del Organismo referente a su gestión.
e)Disponer los gastos propios del Organismo dentro de los límites que le correspondan.
f) Ejercer la jefatura superior sobre el personal del Instituto.
Artículo 12
La estructura orgánica del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo será aprobada por el Consello de la Xunta de Galicia, a propuesta del Conselleiro de Ordenación del Territorio y Obras Públicas.
El Instituto no tendrá función pública propia. La Xunta de Galicia adscribirá al mismo los funcionarios necesarios para la provisión de los puestos de trabajo previstos en su plantilla presupuestaria. Estos funcionarios continuarán en situación de servicio activo en la Administración de la Comunidad Autónoma.
Artículo 13
Los medios económicos con que contará el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo serán los siguientes:
a) Los bienes y valores de transferencia a la Comunidad Autónoma procedentes de los extinguidos Instituto para la Promoción Pública de la Vivienda e Instituto
Nacional para la Calidad de la Edificación, de participación en Sociedades
urbanísticas y de los Patronatos de Mejora de la Vivienda Rural y cualesquiera otros que le puedan ser adscritos por la Xunta de Galicia.
b) Los bienes, valores y derechos que adquieran en el ejercicio de sus funciones.
c) Los productos, rentas e incrementos de su propio patrimonio.
d) Las consignaciones que la Comunidad Autónoma fije en su presupuesto.
e) Las transferencias recibidas en el presupuesto de la Comunidad Autónoma
Gallega desde los Presupuestos Generales del Estado, como consecuencia de los traspasos en materia de vivienda y suelo, así como las subvenciones, aportaciones o dotaciones que reciba de cualquier Entidad pública o privada o de los particulares.
f) Los ingresos ordinarios y extraordinarios que esté autorizado a percibir.
g) Los beneficios que obtenga en sus operaciones comerciales y análogas.
h) El 70 por 100 del total de las fianzas de alquileres y suministros a que se refiere el apartado m) del artículo 4.º de la presente Ley, que obligatoriamente deben depositar los propietarios y Empresas a la disposición del Organismo, de acuerdo con las normas reguladoras de las transferencias en materia de vivienda y suelo.
i) Los préstamos que otorguen a su favor las Entidades oficiales de crédito, Caja Postal, Cajas de Ahorros y Bancos inscritos en el Registro oficial de Bancos y banqueros.
l) (sic) Las participaciones o los ingresos que procedan de los conciertos que celebre y de los Consorcios, Empresas, Sociedades y Entidades en que intervenga,de conformidad con lo establecido en el artículo 5.º de esta Ley.
ll) (sic) El producto de la emisión de títulos de la deuda que pueda emitir, de acuerdo con lo determinado en las disposiciones en vigor.
m) Cualesquiera otros recursos ordinarios o extraordinarios que se le puedan atribuir con arreglo a las disposiciones en vigor.
Artículo 14
El Instituto someterá su régimen económico, financiero y presupuestario a la Ley 3/1984, de 3 de abril, del Parlamento de Galicia, de Gestión Económica y Financiera Pública de Galicia, Ley de Presupuestos de la Comunidad Autónoma y demás normativa aplicable.
El Instituto gozará del mismo tratamiento fiscal que la Xunta de Galicia, por ser un Ente orgánicamente adscrito a la Consejería de Ordenación del Territorio y Obras Públicas, de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.º de la presente Ley.
Artículo 15
La contratación y ejecución de obras y servicios por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo en desarrollo de sus funciones se acomodará a la legislación que le sea aplicable en virtud de lo que dispone el Estatuto de Autonomía de Galicia.
Artículo 16
Contra los actos administrativos del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo procederán los recursos previstos en las normas sobre procedimiento administrativo aplicables en Galicia.
Todos los actos administrativos del Instituto podrán ser objeto de recurso de alzada ante el Conselleiro de Medio Ambiente,Territorio y Vivienda, en su caso, los de revisión ante el Consello de la Xunta de Galicia.
La interposición del recurso contencioso-administrativo procederá según lo que establece la Ley de esta jurisdicción.
El ejercicio de acciones civiles y laborales se regirá por las normas de general aplicación, y la reclamación previa se dirigirá siempre al Consejo del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.
NORMATIVA AUTONÓMICA EN MATERIA DE VIVIENDA
La Ley de Vivienda de Galicia 2012 Ley 8/2012, de 29 de junio, trata de incorporar las modificaciones producidas a consecuencia de las innovaciones en la materia, de recoger las aportaciones normativas existentes que se consideran merecedoras de conservación y de determinar un marco estable y simplificado que permita, especialmente a las personas consumidoras y usuarias de las viviendas, disponer de una norma de referencia que les otorgue seguridad jurídica y garantía de calidad en un tema de tal transcendencia como el regulado en esta ley.
La presente ley incluye regulaciones orientadas a garantizar el acceso a la vivienda a quien realmente lo necesita, y parte de los principios de igualdad y transparencia en el acceso a las viviendas protegidas y a las ayudas públicas, al mismo tiempo que establece medidas que aportan seguridad jurídica al mercado inmobiliario y garantías a las personas adquirentes y usuarias de las viviendas. Constituye así un instrumento que puede proporcionar estabilidad y dinamismo al sector y que permite estimular la promoción y rehabilitación de las viviendas en general y de las protegidas en particular.
Con el objeto de conseguir los fines citados, se promulga la presente Ley de vivienda de Galicia, que pretende ser un auténtico código en la materia, y que se divide en cuatro títulos a los efectos de una más fácil utilización de la norma por la ciudadanía. El título I se ocupa de la vivienda en general; el título II, de las viviendas protegidas y de otras actuaciones protegidas; el título III, de la expropiación en materia de vivienda; y el título IV, de la inspección y del régimen sancionador en materia de vivienda.
En el título I, relativo a la vivienda en general, se trata de implantar un régimen completo de la vivienda que reúna no solo el importantísimo tema de la defensa de los derechos de las personas consumidoras y usuarias de viviendas, sino también aspectos que superen el derecho privado en el ámbito de la vivienda, para configurar un auténtico régimen jurídico completo de esta materia.
Se inicia este título con un capítulo I que, bajo el epígrafe de «Disposiciones generales», además de regular el objeto, el ámbito de aplicación de la norma y la mención explícita al derecho constitucional en materia de vivienda, incluye un glosario de los términos a efectos de conseguir una interpretación auténtica y clarificadora de los mismos.
Artículo 1 Objeto
La presente ley tiene por objeto establecer un marco normativo estable para la vivienda en Galicia, y, a tal efecto, regula:
a) Las políticas públicas de vivienda, con especial referencia a las exigencias técnicas de calidad de las viviendas y a las medidas para garantizar su buen uso, conservación, mantenimiento y rehabilitación. Véase D [GALICIA] 29/2010, 4 marzo 2010, por el que se aprueban las normas de habitabilidad de viviendas de Galicia («D.O.G.» 18 marzo).
b) La protección de las personas adquirentes y usuarias en materia de vivienda.
c) La obligación de depósito de las fianzas de los contratos de arrendamiento de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a uso distinto del de vivienda, así como de las fianzas que por cualquier concepto se les exijan a las personas abonadas a suministros o servicios en la celebración de los contratos que afecten a las viviendas y a los demás predios urbanos.
d) El régimen jurídico y las actuaciones administrativas en materia de vivienda protegida en Galicia, así como otras actuaciones protegidas en materia de vivienda.
e) La inspección y el régimen sancionador en materia de vivienda.
El capítulo II, denominado «Calidad en las viviendas», se articula en dos secciones, que regulan las exigencias técnicas de calidad de la edificación y el libro del edificio, con especial referencia a su contenido. Se trata de garantizarles a las personas usuarias que la vivienda de la que vayan a disponer no sea un producto de consumo fungible, sino un bien de uso duradero que satisfaga las necesidades y exigencias de la ciudadanía, y que esta sea consciente de sus derechos.
Artículo 5. Requisitos de calidad de la edificación
1. La construcción y la rehabilitación de las viviendas en la Comunidad Autónoma de Galicia se ejecutarán de forma que respeten el medio urbano y natural y de modo sostenible, y deberán alcanzar un nivel adecuado y suficiente de calidad y satisfacer las condiciones de funcionalidad, seguridad, salubridad, accesibilidad y sostenibilidad establecidas por la normativa vigente aplicable conforme a las licencias o autorizaciones administrativas otorgadas.
Artículo 6. Ahorro energético y fomento de materiales y de energías autóctonos
1. Las obras de edificación de vivienda deberán cumplir las exigencias establecidas por la normativa básica estatal así como por la normativa autonómica, y en ellas se procurará adoptar las soluciones técnicas que conlleven un mayor ahorro y eficiencia de energía y agua, mediante el empleo de criterios adecuados de orientación, circulaciones naturales de aire, diseño de elementos de captación y rechazo solar pasivo, y, en general, cumplir las exigencias de la arquitectura sostenible.
2. También se utilizarán preferentemente fuentes de energía renovables, en especial para el calentamiento de agua y la producción de electricidad y para la calefacción y refrigeración.
3. Igualmente, se fomentará prioritariamente la utilización de aquellos materiales autóctonos, propios del entorno donde se encuentre la edificación, y no contaminantes que, por su composición o estructura, se adecuen mejor a las condiciones climáticas y de construcción propias de la zona en la que se realice la obra, con el objeto de racionalizar el mantenimiento y de evitar impactos ambientales negativos.
Artículo 9. Objeto
El libro del edificio, conforme a lo establecido en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación, está constituido por la documentación de la obra ejecutada.
Será entregado a las personas usuarias finales del edificio y tiene por objeto fomentar la conservación del buen estado de las viviendas y de los edificios, con sus instalaciones complementarias, y establecer los mecanismos necesarios para un uso y mantenimiento apropiados durante el período de vida útil de estos.
En el capítulo III se regula el uso, mantenimiento y conservación de las viviendas, porque para el legislador no se trata de entender la vivienda como un resultado final, estático y finalizado, sino como un proceso en el que el cuidado y atención de esta es fundamental, a los efectos de garantizar los estándares de vida que requiere la ciudadanía de Galicia del siglo XXI.
Artículo 12. Obligaciones generales de las personas propietarias y usuarias
1. Las personas propietarias y usuarias de las viviendas, en los términos establecidos en la normativa estatal, están obligadas a mantenerlas en bueno estado de conservación, uso, mantenimiento y seguridad; obligación que abarcará a las instalaciones y anexos de la vivienda y a los elementos comunes del inmueble.
2. Los deberes de conservación y rehabilitación recaen sobre la persona propietaria de la vivienda. La persona que adquiere una vivienda queda subrogada en la posición del anterior titular en el cumplimiento de dichos deberes, así como en los derechos que pudiera tener frente a la Administración, salvo los de carácter personalísimo.
En el instrumento público mediante el que se transmita por cualquier título la vivienda, la persona transmitente deberá declarar estar al corriente en el cumplimiento de los deberes de conservación y rehabilitación o expresar los que tenga pendientes de cumplimiento, en cuyo caso deberá consignarse expresamente la subrogación en estos de la persona adquirente.
3. Las personas propietarias y usuarias de las viviendas están obligadas a permitir la entrada en ellas en los supuestos de actuaciones para el mantenimiento, conservación o rehabilitación de los elementos comunes del inmueble y a consentir las servidumbres requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, en las condiciones establecidas por la legislación de propiedad horizontal.
4. Deberán documentarse, a lo largo de la vida útil del edificio, todas las intervenciones, ya sean de reparación, reforma o rehabilitación, realizadas sobre este, y consignarse en el libro del edificio, sin perjuicio de los demás requisitos establecidos por la legislación de propiedad horizontal.
El capítulo IV aborda un tema ya tratado en otras disposiciones, como es el de la protección de las personas adquirentes y usuarias, y unifica lo regulado en
disposiciones precedentes con las innovaciones introducidas por la más reciente normativa en cuestiones como la publicidad y el derecho a la información. Se trata, en fin, de que las personas adquirentes y usuarias de una vivienda conozcan sus derechos, el bien que se les suministra, las posibilidades de actuación ante las patologías en su producción o las eventuales actuaciones que infrinjan sus derechos e intereses, y eviten malas prácticas que los puedan perjudicar, en especial en materia de precios. En tal sentido se delimita,
desde una perspectiva cronológica en el proceso de construcción y entrega de una vivienda, un triple nivel de protección, y se diferencia la fase precontractual, la de proyecto y construcción y la de la vivienda acabada.
Finaliza este capítulo IV con una novedad normativa fundamental: la implantación y regulación de un registro de promotores. Se trata de fomentar, a través de esta institución de nueva creación, bajo la tutela del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo (IGVS), la calidad de la construcción, de posibilitar que la ciudadanía conozca con quien contrata, diferenciando los auténticos empresarios profesionales de los que carecen de tales condiciones, y de garantizar, en suma, la transparencia del mercado inmobiliario, para cuyo fin se exige el reflejo en el registro de una serie de datos que se consideran significativos de los promotores. Este registro se crea respetando los principios de no discriminación, de razones imperiosas de interés general y de proporcionalidad propugnados por la Directiva 2006/123, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, relativa a los servicios en el mercado interior.
Seguidamente, el capítulo V se ocupa de las fianzas. En él se regula de modo pormenorizado la obligación del depósito de fianzas como desarrollo de lo dispuesto en la disposición adicional tercera de la Ley 29/1994, de arrendamientos urbanos, y se trata además de salvar las lagunas existentes en la ley que se deroga.
Artículo 29 Constitución de la fianza
1. A la celebración del contrato de arrendamiento de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a uso distinto del de vivienda será obligatoria la exigencia y prestación de la fianza en metálico, en los términos establecidos por la legislación de arrendamientos urbanos y por la presente ley, sin perjuicio de cualquier otra garantía que las partes establezcan para garantizar el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias
2. La fianza equivaldrá a una mensualidad de renta en los arrendamientos de vivienda y a dos mensualidades de renta en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
Artículo 30 Depósito de la fianza
1. Las personas arrendadoras o subarrendadoras de fincas urbanas, se trate de arrendamientos de vivienda o de arrendamientos para uso distinto del de vivienda, deberán depositar en el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo las fianzas y sus correspondientes actualizaciones, las hubiesen o no percibido de las arrendatarias o de los arrendatarios, en los supuestos en que sean exigibles y en la cuantía establecida por la legislación vigente.
Decreto gallego 42/2011, 3 marzo, por el que se establece el procedimiento para el depósito de las fianzas de los arrendamientos relativos a fincas urbanas en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Galicia.
Artículo 2 –Obligación de depósito.
Las personas arrendadoras o subarrendadoras de fincas urbanas, se trate de arrendamientos de vivienda o de arrendamientos para uso distinto del de vivienda, deberán depositar en el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo las fianzas en metálico y sus correspondientes actualizaciones, las hayan o no percibido de los arrendatarios o arrendatarias, en los supuestos en que sean exigibles por la legislación de arrendamientos urbanos y por la legislación autonómica en la materia.
3. El importe de las fianzas depositadas podrá ser destinado a inversiones para la promoción, construcción y rehabilitación de viviendas protegidas de promoción pública, a actuaciones directas en núcleos antiguos o sujetos a un proceso de renovación urbana, a dotación de fondos de cooperación con los ayuntamientos para el impulso de actuaciones de rehabilitación, regeneración o renovación urbana, a medidas de fomento del alquiler y a políticas de fomento del derecho a la vivienda previstas en la presente ley, siempre que quede garantizada la devolución de las fianzas que sean reclamadas en el tiempo y forma que proceda. Artículo 33 de la Ley de Vivienda, Ley 8/2012, redactado por el número uno de la disposición final tercera de Ley [GALICIA] 1/2019, 22 abril, de rehabilitación y de regeneración y renovación urbanas de Galicia.
El capítulo VI se ocupa de dos documentos fundamentales a los que el legislador trata de dotar de la máxima eficacia, como son, por una parte, la licencia de primera ocupación, que deberá garantizar la completa terminación de la vivienda y la identidad entre lo proyectado y lo construido. El art. 43 establece que La licencia de primera ocupación es el único documento que permite la conexión del abastecimiento de agua potable, saneamiento, electricidad, gas, telecomunicaciones y otros servicios comunitarios
y, por otra parte, la declaración de obra nueva, que deberá incorporar todos los documentos que la vigente normativa exige para acreditar la legalidad de una edificación
Art. 44. Las notarias y los notarios y las registradoras y los registradores de la propiedad exigirán, para autorizar o inscribir, respectivamente, escrituras de declaración de obra nueva finalizada que acredite el otorgamiento de la licencia urbanística, la expedición de la certificación final de obra y el otorgamiento de la licencia de primera ocupación. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, las notarias y los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como la certificación expedida por el técnico competente acreditativa de que la obra se ajusta al proyecto que fue objeto de dicho acto administrativo.
El título II se ocupa de la vivienda protegida así como de otras actuaciones protegidas que los poderes públicos pueden desarrollar. Estructurado en cuatro capítulos, la idea central que preside esta parte de la ley es su afán clarificador. Ante esta situación, en este título de la ley se configura un capítulo I que, bajo el epígrafe «Clasificación de las viviendas protegidas», contempla las distintas tipologías de vivienda con gran simplicidad, y diferencia entre las de promoción pública –cuyo artículo46 , establece: Concepto
1. Es vivienda protegida de promoción pública (VPP) la que el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo promueva como tal o a la que le otorgue esta calificación y que cumpla los requisitos que se establezcan reglamentariamente, y se adjudicará conforme a un procedimiento reglado, normativamente establecido.
2. Solo podrán ser personas adjudicatarias de las viviendas de promoción pública las personas físicas que reúnan los requisitos que reglamentariamente se establezcan, salvo lo previsto en el apartado 4 del artículo 50 de la presente ley.
3. Las viviendas de promoción pública se destinarán, en todo caso, a domicilio habitual y permanente de sus adjudicatarias o adjudicatarios, sin que en ningún caso se puedan s siglas serán en lo sucesivo VPP- y las de protección autonómica -VPA-.destinar a segunda residencia ni a ningún otro uso, excepto en los casos que reglamentariamente se determinen, para posibilitar el uso por la Administración pública como vivienda temporal de colectivos con necesidades especiales. Dentro de estas se encuadra el subtipo de las viviendas de promoción pública concertadas (art. 48) , entendiéndose por tales las que, siendo así calificadas por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, sean promovidas por un promotor público distinto del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo o por un promotor privado, al objeto de adjudicarlas entre las personas inscritas en el Registro Único de Demandantes de Vivienda de Galicia. Asimismo, se crean las viviendas de promoción pública de inserción o asistenciales (art. 49), destinadas a colectivos que requieren una especial atención.
Además, al objeto de mejorar las condiciones de acceso a la vivienda de los sectores con más dificultades, se regulan también las viviendas de promoción pública en copropiedad con una administración pública (art. 51). En todo caso, hay que destacar la regulación pormenorizada del régimen de las viviendas de promoción pública, al detallar las diferentes modalidades de promoción pública, los múltiples modos de acceso a estas, así como el parque público de viviendas del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo (art. 52)
Se entiende por parque público de viviendas del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo el conjunto de las viviendas protegidas que dicho organismo califique como viviendas de promoción pública (VPP), así como las que adquiera por cualquier título, y cuya finalidad sea atender a las necesidades de vivienda de las personas que cumplan con los requisitos fijados reglamentariamente). Art. 53 regula la conservación, administración y aseguramiento de dichas viviendas y la posibilidad del aplazamiento de pago.
Por otra parte, la sección 3ª se entienden incluidas entre las viviendas de promoción autonómica (art. 56) aquellas viviendas promovidas por un promotor público o privado en ejecución de políticas públicas de vivienda y que, cumpliendo los requisitos establecidos reglamentariamente, sean calificadas como tales por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo. Dentro de estas se incluyen las promovidas, de forma individual o colectiva, para uso propio.
En el capítulo II, «Del régimen general de las viviendas protegidas», en su sección 1ª, «Disposiciones generales», se establece un régimen común para todas las viviendas protegidas, se señala el destino y su ocupación y se determina la duración del régimen de protección, con un límite máximo de treinta años para las viviendas de promoción pública, así como para las viviendas protegidas de protección autonómica construidas en un suelo desarrollado por un promotor público. Para el resto de las viviendas se vincula su duración al ámbito territorial de localización de las mismas, lógicamente, respetando lo establecido por la normativa estatal cuando exista financiación de este origen. La superficie útil se fija, dado el fin de estas viviendas, en un límite máximo de 120 metros cuadrados.
Por otra parte, el precio de las viviendas protegidas es objeto de especial atención en la presente ley, ya que se prohíbe expresamente cualquier sobreprecio, sea cual fuese la forma o modalidad que se pretenda utilizar para su percepción, y se regulan también en esta sección, en relación con las viviendas protegidas, cuestiones como las referidas a las eventuales personas beneficiarias, a las situaciones excepcionales, a la financiación, a la inscripción en el registro de la propiedad y al fomento del arbitraje.
La sección 2ª trata las cuestiones relativas a la adjudicación de las viviendas protegidas y regula tanto el Registro Único de Demandantes de Vivienda de la Comunidad Autónoma de Galicia, que se gestionará en el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, como los procedimientos de adjudicación y las reservas posibles de este tipo de viviendas. En cada procedimiento de adjudicación, el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo podrá reservar viviendas para ser adjudicadas a las unidades familiares o de convivencia que se encuentren en alguna de las siguientes situaciones:
a) Movilidad reducida de alguna de las personas integrantes de la unidad familiar o convivencial con un grado de minusvalía reconocida igual o superior al 33 %.
b) Familias numerosas o unidades convivenciales de tres o más hijas o hijos.
c) Familias o unidades convivenciales monoparentales.
d) Familias o unidades convivenciales cuya persona titular tenga menos de 35 años o más de 65.
e) Mujeres víctimas de violencia de género.
f) La concurrencia de cualquier otra circunstancia considerada de atención
preferente por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, en los términos que se establezcan reglamentariamente.
El capítulo III, bajo el título «Las potestades sobre las viviendas protegidas», se ocupa de los derechos de adquisición preferente del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo en el supuesto de transmisión de las viviendas de promoción pública y determina las causas y el procedimiento del desahucio administrativo, entre las causas el art. 81 establece:
a) El impago de las rentas pactadas en el contrato de arrendamiento o de las cantidades a que esté obligada la persona adjudicataria en el acceso diferido a la propiedad, así como de las cantidades que le sean exigibles por servicios, gastos comunes o cualquier otra establecida en la legislación vigente.
b) Haber sido sancionada o sancionado por infracción grave o muy grave de las tipificadas en la presente ley mediante resolución firme en vía administrativa.
c) No destinar la vivienda a domicilio habitual y permanente sin obtener la preceptiva autorización administrativa de desocupación en los términos que se determinen reglamentariamente.
d) La cesión o subarrendamiento total o parcial de la vivienda, local o edificación bajo cualquier título.
e) Destinar la vivienda, local o edificación complementaria a un uso indebido o no autorizado.
f) Ocupar una vivienda o sus zonas comunes, locales o edificaciones complementarias sin título legal.
g) La realización de obras que alteren la configuración de la vivienda o menoscaben la seguridad del edificio, así como causar la persona ocupante, beneficiaria, arrendataria o las personas que con ella convivan deterioros graves en el mismo, en sus instalaciones o en los servicios complementarios.
h) El incumplimiento de la obligación de conservación y mantenimiento de la vivienda.
i) El desarrollo en el piso o local, o en el resto del inmueble, de actividades prohibidas en los estatutos de la comunidad o que resulten dañosas para la finca o para las personas ocupantes.
Finaliza el título con un capítulo IV que, bajo el epígrafe «Otras actuaciones protegidas en materia de vivienda», regula en cuatro secciones la adquisición protegida de viviendas, el arrendamiento, los alojamientos protegidos y la rehabilitación de viviendas. Así, en materia de rehabilitación, establece las líneas básicas de actuación de las administraciones con competencia en materia de vivienda en este ámbito e indica las actuaciones protegibles que deben ser objeto de medidas de fomento, tanto en el caso de la rehabilitación aislada como en el de las áreas de rehabilitación integral. Además, regula las actuaciones directas del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo en materia de rehabilitación y la posibilidad de crear oficinas de rehabilitación como un instrumento eficaz para potenciar y coordinar los programas y medidas orientados a conseguir la idónea rehabilitación del patrimonio construido.
El título III desarrolla la expropiación de viviendas por incumplimiento de la función social de la propiedad y la limita a los casos extremos en los que se entiende justificada tal forma de intervención legal, que sirve como «última ratio» de la actuación administrativa para la defensa de la legalidad en materia de vivienda de promoción pública. Asimismo, se regula también la expropiación en determinados supuestos en materia de accesibilidad y rehabilitación.
El título IV, y último de la ley, tiene por objeto la inspección en el capítulo I. Su principio básico es la regulación de un servicio de inspección en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Galicia que, bajo el control del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, garantice el cumplimiento de la normativa de vivienda, atribuyéndoles a las personas que lo componen la condición de agentes de la autoridad, dotándolas de las competencias necesarias para conseguir tal fin, y se establece la exigencia legal del deber de información y colaboración con este servicio. El régimen sancionador, del que se ocupa todo el capítulo II de este título, opera sobre las premisas de garantía de los derechos de la ciudadanía y del rigor de la actuación de las administraciones públicas para que la ley no se convierta en un mero formalismo legal. Así, se mantiene la clasificación de
las infracciones en leves, graves y muy graves, y se pretende adecuar el importe de las sanciones a las circunstancias económicas de las personas infractoras, dado que, si para el acceso a una vivienda protegida en régimen de venta o alquiler se requiere un nivel determinado de ingresos, parece contrario al principio de proporcionalidad mantener la cuantía de las sanciones establecidas en la anterior Ley de vivienda 18/2008. Además, se señalan una serie de medidas complementarias para reforzar las potestades sancionadoras de la administración actuante. Por último, se regulan la competencia y el procedimiento en materia sancionadora y el régimen de ejecución forzosa.
Concluye la ley con una serie de disposiciones adicionales relativas al Registro de Agentes de la Edificación, a la relación del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo con las entidades declaradas como medio propio, a los efectos del silencio administrativo, a la actualización de la cuantía de las sanciones y a las viviendas de promoción pública descalificadas por la Ley 18/2008, de 29 de diciembre, de vivienda de Galicia.
Asimismo, se establece una medida encaminada a garantizar el derecho a la vivienda de los titulares de las mismas cuando las viviendas hubiesen sido construidas al amparo de un título anulado, de tal manera que la administración asuma sus responsabilidades económicas, si existen, con carácter previo a la demolición de un edificio o de una vivienda.
Se incluyen también las modificaciones de la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de ordenación urbanística y de protección del medio rural de Galicia, referidas a las reservas de suelo para vivienda protegida( NORMA DEROGADA).
Ley 9/2002 DEROGADA por ley 2/2016 de suelo de Galicia:
ART 46: Los planes generales deberán prever unas reservas de suelo para la vivienda sujeta a algún régimen de protección pública que, como mínimo, comprenderán los terrenos necesarios para realizar el 30 % de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo urbanizable y en el suelo urbano no consolidado regulado en el artículo 17.b).1.
Esta proporción será del 10 % en el supuesto del suelo urbano no consolidado regulado en el artículo 17.b).2. En el supuesto del suelo urbano no consolidado regulado en el artículo 17.b).3 no será obligatorio prever una reserva para vivienda sujeta a algún régimen de protección.
Excepcionalmente, los planes generales, en atención a la demanda real de vivienda protegida, podrán fijar una reserva inferior ajustada al porcentaje de reserva total de suelo para vivienda protegida del ayuntamiento y a los diferentes regímenes de vivienda protegida. El porcentaje de reserva total del ayuntamiento se determinará anualmente por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, en base a los inscritos en el Registro Único de Demandantes de Vivienda de la Comunidad Autónoma de Galicia. La resolución que determine este porcentaje será objeto de publicación en el Diario Oficial de Galicia.
Cuando se produzca una variación de más o menos dos puntos porcentuales del porcentaje de reserva total de suelo para vivienda protegida del ayuntamiento establecido en el plan general respecto al último publicado, el pleno del ayuntamiento, por mayoría absoluta, y sin necesidad de seguir el procedimiento de modificación del plan, habrá de acordar la modificación de los porcentajes de reserva y ajustarlos a la resolución del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.
Estarán exentos de las reservas de suelo reguladas en este apartado aquellos ayuntamientos que cuenten con menos de 5.000 habitantes inscritos en el padrón municipal en el momento de la aprobación inicial del plan general, cuando este no contenga previsión para nuevos desarrollos urbanísticos en suelos clasificados como urbanos no consolidados y urbanizables que en la totalidad del municipio superen las 300 viviendas.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA QUINTA: Reserva de vivienda protegida
1. A los instrumentos de planeamiento general aprobados con anterioridad a la entrada en vigor de la presente ley les resultará de aplicación directa las reservas de suelo para vivienda protegida fijadas en la presente ley. No obstante, los ayuntamientos podrán fijar su reserva de suelo para vivienda protegida en función de la demanda potencial de ésta, según lo establecido en el artículo 42.9 de la presente ley.
2. Los porcentajes de vivienda protegida previstos en los ámbitos de desarrollo, esté o no aprobado el instrumento de gestión, podrán adaptarse a los porcentajes previstos en la presente ley, manteniendo la proporcionalidad existente en el distrito o sector.
3. Los planeamientos de desarrollo que no cuenten con una reserva de vivienda protegida habrán de cumplir la reserva prevista en la presente ley.
También se modifica el Decreto legislativo 1/2011, de 28 de julio, por el que se aprueba el Texto refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos por el Estado, para facilitar la deducción en el IRPF por alquiler de vivienda habitual
La ley articula un régimen transitorio de la norma para solucionar los posibles problemas que en este ámbito la promulgación de la presente ley pueda generar y además se establece, como medida de reactivación del sector y de facilitar el acceso a la vivienda, que el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo creará una bolsa de viviendas en venta y en alquiler con opción de compra con un plazo de vigencia hasta el 31 de diciembre de 2014,que podrá ser prorrogado por acuerdo del Consejo de la Xunta de Galicia.
La Ley de Vivienda de Galicia 2012 Ley 8/2012, de 29 de junio se debe completar con la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
Artículo 1. Objeto
1. Esta Ley tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de la edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios.
Artículo 17. Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación
1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:
a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.
El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.
Artículo 18. Plazos de prescripción de las acciones
1. Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.
2. La acción de repetición que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes que intervienen en el proceso de edificación contra los demás, o a los aseguradores contra ellos, prescribirá en el plazo de dos años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial.
Artículo 20. Requisitos para la escrituración e inscripción
1. No se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta Ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19.
2. Cuando no hayan transcurrido los plazos de prescripción de las acciones a que se refiere el artículo 18, no se cerrará en el Registro Mercantil la hoja abierta al promotor individual ni se inscribirá la liquidación de las sociedades promotoras sin que se acredite previamente al Registrador la constitución de las garantías establecidas por esta Ley, en relación con todas y cada una de las edificaciones que hubieran promovido.
Otras normas autonómicas en materia de vivienda son las que a continuación se enumeran:
Decreto 29/2010, de 4 de marzo de 2010, por el que se aprueban las normas de habitabilidad de viviendas de Galicia
El presente decreto tiene por objeto establecer las condiciones de habitabilidad aplicables a las viviendas en edificaciones de nueva construcción, así como regular los requisitos que deben cumplir las obras de rehabilitación u obras de ampliación de edificaciones existentes, con el fin de que las viviendas objeto de dichas obras alcancen unas condiciones mínimas de habitabilidad.
En los casos previstos en el apartado anterior se entiende por condiciones de habitabilidad los requisitos funcionales que deben reunir las edificaciones para que puedan ser destinadas al uso de vivienda.
Decreto 108/2012, 29 marzo, por el que se regula el Registro de Demandantes de Suelo Empresarial de Promoción Pública de la Comunidad Autónoma de Galicia: se dicta con la finalidad de que aquellos organismos o entidades pertenecientes a la Comunidad Autónoma de Galicia que tienen entre sus funciones o fines sociales la promoción de suelo empresarial puedan planificar sus actuaciones atendiendo a las necesidades reales de la demanda y a criterios de racionalidad, eficacia y optimización de recursos. Por este motivo, los referidos órganos o entidades precisan de instrumentos que les proporcionen la información adecuada acerca de la demanda de suelo empresarial en cada ayuntamiento o comarca, con el fin de poder atender esta demanda de conformidad con los principios antes citados.
Decreto gallego 31/2011, 17 febrero, por el que se regulan las condiciones generales exigibles para el ejercicio de la actividad de las entidades y de los laboratorios de ensayos para el control de calidad de la edificación y su inscripción en el registro correspondiente.
Decreto gallego 232/1993, 30 septiembre, de regulación del control de calidad de la edificación.
Orden del 24 de noviembre de 2014 por el que se establecen las bases reguladoras aplicables a la concesión de las subvenciones del programa de ayuda al alquiler de vivienda del Plan estatal de fomento del alquiler de viviendas, a rehabilitación edificatoria e a regeneración y renovación urbanas 2013-2016.
Y POR ÚLTIMO , Ley 1/2019, de 22 de abril, de rehabilitación y de regeneración y renovación urbanas de Galicia.
Esta ley, tiene por objeto :
La presente ley tiene por objeto regular la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas en la Comunidad Autónoma de Galicia, con especial incidencia en la conservación y mejora de los conjuntos históricos, los núcleos rurales y el patrimonio edificado, en la habitabilidad de las viviendas, en su accesibilidad y la de los espacios públicos, en la modernización tecnológica, en la cuestión social y en la dinamización económica.
Artículo 3 Principios y criterios de la rehabilitación edificatoria :La Administración de la Comunidad Autónoma de Galicia y las entidades locales de Galicia favorecerán con sus planes, proyectos y programas la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, aplicando los principios de protección, conservación y reutilización del patrimonio construido, cohesión social, perspectiva de género, desarrollo urbano compacto, sostenibilidad y eficiencia energética.
Artículo 24 Obligaciones relativas a la edificación, conservación y rehabilitación
Las personas propietarias de las edificaciones están obligadas a realizar las obras de edificación, conservación y rehabilitación en los plazos y condiciones previstas en las leyes, especialmente en aquellas que contemplan los derechos de las personas con discapacidad y su inclusión social, en los instrumentos de planeamiento y, en su caso, en los instrumentos de gestión y órdenes de ejecución que los recojan.
El incumplimiento de las obligaciones establecidas en el apartado anterior facultará a la administración para la adopción, a su elección y previa audiencia de las personas obligadas, de cualquiera de las medidas siguientes:
a) Ejecución forzosa.
b) Expropiación forzosa.
c) Venta forzosa.
d) Sustitución forzosa.
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